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Etape 1 : La recherche
La recherche d’une maison peut se faire de différentes manières :
- D’abord en consultant le marché du particulier à particulier. Le propriétaire d’un bien immobilier décide de le mettre en vente. Il en fixe le prix lui-même, le met en publicité et en assure les visites.
- A côté de ce marché, existe le marché des professionnels : celui que couvrent notaires et agences immobilières. Le professionnel agit en vertu d’un mandat de mise en vente (exclusif ou non). Il donne son conseil sur le prix et fait la publicité du bien qu’il se charge de faire visiter aux personnes intéressées.
- Bon à savoir : il existe sur le net de nombreux sites proposant des offres immobilières. Les notaires ont toujours pratiqué la négociation immobilière. Le Conseil Supérieur du Notariat, ainsi que la plupart des chambres et Conseils régionaux de notaires ont mis en place des sites alimentés exclusivement par l’offre notariale (par exemple : www.immobilier.notaire.fr).
Etape 2 : Définir le juste prix
Acheter un bien immobilier est un acte important. Il engage l’acquéreur et sa famille pour de nombreuses années. Il convient donc de l’acheter au juste prix ! Le développement de l’offre immobilière sur les sites spécialisés permet une approche du prix du marché. Sachez cependant qu’il n’y a jamais deux biens immobiliers identiques ! Seul un professionnel peut vous conseiller utilement sur la valeur du bien. Depuis de nombreuses années, les notaires alimentent une banque de références immobilières appelée PERVAL. Cette base contient plus de 10 millions de mutations réellement effectuées. En s’appuyant sur ces données, le notariat a mis au point différentes méthodes d’expertise selon les types de biens. Ces références immobilières sont au service de la clientèle et sécurisent les transactions.
Etape 3 : Anticiper les frais
- Les frais de rédaction du contrat de vente comprennent tout d’abord l’impôt perçu sur la mutation. Sauf régime particulier, il est actuellement fixé à 5,09 % de la valeur de l’immeuble.
- A cela s’ajoutent les débours de l’acte, engagés pour les formalités réglementaires : extraits cadastraux, plans…
- Les émoluments revenant au notaire pour la rédaction de l’acte sont fixés par un tarif national. Le notaire ne peut les augmenter, ni les réduire.
A titre d’exemple, pour une vente de 100 000 euros, comptez :
- Droits de mutation = 5 090 euros
- Emoluments de rédaction= 1 154 euros HT
- Débours, formalités, frais divers, TVA : environ 1 000 euros.
Si la vente a été négociée par le notaire il percevra, en outre, un honoraire de négociation.Cet honoraire fixé par le tarif national est calculé de la manière suivante :
- 5 % HT sur la partie du prix n’excédant pas 45 735 euros,
- 2,5 % HT au-delà
Etape 4 : Etablir un diagnostic immobilier
La loi rend obligatoire les diagnostics du bien avant toute transaction. Etablis par des professionnels, ils ont pour but d’éclairer l’acquéreur sur son futur logement.
- L’amiante : le diagnostique amiante est obligatoire pour tous les immeubles construits avant le 1er juillet 1997.
- Les termites : la recherche est obligatoire dans les zones contaminées.
- Le plomb : immeubles construits avant le 1er janvier 1949.
- Installations électriques : pour toute installation de plus de 15 ans.
- Installation gaz : idem.
- Diagnostique de performance énergétique : obligatoire dans tous les cas.
- Etat des risques naturels et technologiques pour tout immeuble situé dans une zone à risque.
- Métré loi Carrez : pour toute vente portant sur un logement en copropriété. Il permet de garantir la surface, calculée par un professionnel et suivant des normes spécifiques.
- Dans certaines régions, il est recommandé de faire établir un diagnostique parasitaire pour vérifier la présence où l’absence de champignons lignivores (mérule en particulier).
- Depuis le 1er janvier 2011 : diagnostic d’assainissement individuel.
Etape 5 : Signer l’avant-contrat
L’avant contrat, également appelé compromis ou promesse de vente selon les régions, lie les parties dans l’attente de la signature de l’acte notarié définitif. Le délai entre l’avant-contrat et l’acte authentique est généralement de 3 mois. Il permet au notaire de procéder aux vérifications obligatoires pour sécuriser son acte authentique : origine de propriété, servitudes sur le bien vendu, règles d’urbanisme, droit de préemption, alignement, existence d’inscriptions d’hypothécaire etc. L’avant-contrat est rédigé sous différentes conditions suspensives :
- La première de ces conditions est habituellement l’obtention d’un financement bancaire.
- Il peut y avoir également la purge d’un droit de préemption (droit de préemption urbain par exemple).
- L’acquéreur peut en outre imposer d’autre conditions : résiliation d’un bail en cours, autorisation d’un agrandissement par l’autorité compétente…
A défaut de réalisation de ces conditions, l’avant-contrat devient caduc.Le vendeur peut aussi imposer le versement d’un dépôt de garantie. Dans la pratique, celui varie entre 5 et 10 % du prix de vente. En cas de réalisation de la vente, le dépôt s’impute sur le prix. Si l’avant contrat devient caduc par défaut de réalisation d’une condition suspensive, le dépôt de garantie doit être rendu à l’acquéreur.
Etape 6 : La réflexion
La loi accorde à l’acquéreur d’un immeuble d’habitation un temps de réflexion. Lorsqu’il s’est engagé par un avant-contrat, ce dernier dispose d’un droit de rétractation. Une copie de l’avant contrat lui est remise par lettre recommandée avec accusé de réception ou par remise en main propre (avec mention manuscrite de la remise). La rétractation doit avoir lieu dans le délai de sept jours courant à compter du lendemain de la réception où de la remise. Ce droit est discrétionnaire et n’a pas à être motivé. Il n’appartient qu’à l’acquéreur.
Etape 7 : Etablir l’acte authentique
Lorsque l’acquéreur a obtenu son financement et que les autres conditions sont réalisées, le notaire convoque les parties à la signature de l’acte définitif. L’acquéreur devra alors verser le prix et la provision sur frais. L’acte est signé, l’acquéreur devient propriétaire du bien dont les clefs lui sont remises.Le notaire remet en outre à l’acquéreur une attestation de propriété et lui rappelle les démarches habituelles auxquelles il doit se soumettre : assurance de la maison, relevé des compteurs, transfert des abonnements etc.
Une copie authentique du titre lui est adressée après la publication de l’acte à la conservation des hypothèques. Celle-ci intervient environ deux mois après la signature.
Pourquoi consulter un notaire ?
Lors d’un achat immobilier, diverses questions se posent à l’acquéreur : achat en indivision ou en société, donation aux enfants, déclaration de remploi de fonds propres à un époux etc… Mieux que quiconque, le notaire peut vous conseiller utilement sur tous ces sujets. N’hésitez pas à le consulter !
Article réalisé par Bruno BERNARD, notaire