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Tour d’horizon des solutions et des stratégies les plus pertinentes pour optimiser la fiscalité sur vos revenus.
De nombreuses solutions de défiscalisation existent. Les clients recherchent toujours la solution pour baisser la note fiscale. Mais pour répondre efficacement, il conviendra de prendre rendez-vous suffisamment tôt car un bilan patrimonial avec un audit de votre situation fiscale sera nécessaire afin d’adapter la solution à votre fiscalité du moment, mais aussi vos impôts des prochaines années. Il faut pour cause se poser les bonnes questions, étape souvent négligée lorsqu’on est pris par le temps. Or nombre de défiscalisations s’inscrivent sur le long terme, en particulier l’immobilier.
D’ailleurs, votre conseiller déterminera s’il est plus efficace d’agir sur le revenu imposable ou sur l’impôt lui-même. Les déductions d’impôts agissent sur les revenus catégoriels, tandis que les réductions et crédits d’impôts modifient le montant de l’impôt à payer, à la différence près qu’en cas de dépassement du montant de l’impôt dû, le crédit d’impôt sera remboursé au contribuable quand la réduction, elle, risque d’être perdue. Déductions, réductions et crédits d’impôt ne sont toutefois pas exclusifs les uns des autres.
L’épargne retraite, le nouveau PER
Issu de la Loi Pacte, le Plan épargne retraite (PER) à versement libre est le produit accessible et nécessaire à tous. Il existe deux types de PER : les PER entreprise (PERe) destinés à recevoir l’épargne salariale et les versements de l’employeur, et les PER individuels (PERi ou PERin) destinés à recevoir les versements des particuliers. ils succèdent aux PERP et aux contrats Madelin. Les cotisations sont déductibles des revenus professionnels ou personnels dans une limite de 10 % du plafond annuel de la sécurité sociale (Pass), de l’année précédente, soit 40 524 euros pour 2019 et 41 136 euros pour 2020. Soit un versement déductible de 4 052 euros en cas de versement en 2020. L’avantage fiscal est corrélé à sa tranche d’imposition (TMI). Plus elle est élevée, plus la déduction est importante. Mais il ne faut pas oublier que l’objectif premier est la constitution d’une épargne « bloquée » pour sa retraite. L’atout du PERin réside dans la liberté qu’il offre au moment de la retraite, versement en rente ou en capital, avec modulation possible de son choix.
L’immobilier, le déficit foncier
Certains investissements immobiliers, notamment avec travaux, autorisent à abaisser sa base imposable. Il s’agit d’un projet de long terme qui exige de définir sa « stratégie » fiscale sur plusieurs années. Ce type de projet est long à programmer : il faut rechercher le bien adapté ainsi que le financement auprès de sa banque.
Solution efficace pour diminuer la base imposable grâce à l’investissement immobilier : générer un déficit foncier. Le dispositif du déficit foncier est un régime de droit commun qui s’appuie sur l’article 156-1-3° du Code général des impôts (CGI). Il n’est donc pas sujet aux modifications des lois de finances. Les travaux réalisés sur un bien en location sont déductibles des revenus fonciers, sans limite de montant. Cette déduction n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales. Les travaux déductibles sont définis par l’article 31 du CGI : si les travaux imputables dépassent le niveau des revenus fonciers, ils génèrent un déficit foncier qui sera déductible du revenu global dans la limite de 10 700 euros. Selon la TMI, le déficit foncier aboutit à une déduction maximale de 4 815 euros. L’éventuel reliquat est déductible des loyers imposables des dix années suivantes.
Le bien concerné aura été acquis pour l’occasion, avec les contraintes temporelles évoquées, ou le bien est déjà détenu et mis en location.
L’immobilier, la location meublée
Une autre stratégie consiste à transformer le bien loué nu en meublé. La transformation s’opère aisément. Il suffit de modifier l’affectation au sein du bail, lors du changement de locataire. La location meublée sera saisonnière ou annuelle, pour des étudiant·es par exemple. Une solution attractive puisque de nombreux avantages lui sont liés : une fiscalité allégée par l’amortissement fiscal du bien immobilier, des loyers souvent supérieurs à la location nue et une certaine liberté contractuelle pour le propriétaire.
Il ne s’agit pas en tant que tel d’une défiscalisation mais d’un amoindrissement de la base imposable.
Dans le cas de la location meublée, les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux et non comme des revenus fonciers, ce qui vous ouvre l’avantage de la déduction des amortissements des recettes, en sus des autres charges (intérêts des emprunts, assurances, etc.). Ce sera le cas lorsqu’on applique le régime du réel. En micro-BIC (Bénéfices industriels et commerciaux), l’avantage consiste en un abattement de 50 %. Le régime du réel est quasi systématiquement la fiscalité la plus adaptée. Nous vous recommandons de vous rapprocher d’un expert-comptable qui sera à même de vous conseiller sur le meilleur choix.
Vous gérerez la location meublée en direct ou avec un syndic.
Lors d’un investissement au sein d’une résidence gérée, type Ehpad ou résidence étudiante, vous contractualisez avec une société qui gère l’immeuble, ce qui vous assurera une certaine régularité dans la perception des revenus. Toujours vérifier la réputation de la société gestionnaire de la résidence.
L’immobilier, la location nue de défiscalisation
Denormandie – Pinel
Le dispositif de défiscalisation immobilière, le régime Denormandie (locatif dans l’ancien), qui remplace partiellement le dispositif Pinel (locatif dans le neuf ou l’ancien) ou vient en complément, ouvre à une réduction d’impôt. Sous certaines conditions, liées à l’investissement immobilier, dans un logement neuf, en état futur d’achèvement, ou ancien avec de gros travaux ou réhabilitation. Conditions liées au locataire, engagement de location, de 6 à 12 ans, à un particulier selon son revenu fiscal de référence, vous prétendrez à une réduction d’impôt de 2 % pour les 9 premières années. Soit, pour un investissement, disons, de 300 000 euros, une déduction de 6 000 euros de vos impôts. Les règles sont différentes en outre-mer.
L’immobilier en démembrement
Une stratégie plus subtile susceptible de réduire la fiscalité pour les particuliers qui détiennent un immobilier locatif : la donation temporaire de l’usufruit d’un bien locatif.
Cette donation, sous seing notarié, transfère pour une durée déterminée la fiscalité foncière sur la tête du ou des usufruitiers, généralement les enfants. À l’achat du bien, les parents avaient besoin de ces revenus fonciers et de cette trésorerie pour rembourser leur emprunt. Mais après une dizaine d’années, ce n’est plus le cas. S’ils n’ont pas de travaux à faire, ils se retrouvent avec des loyers fiscalisés à plein. Pour éviter une trop forte imposition, ils vont se séparer temporairement de ces revenus. Les loyers seront les bienvenus pour des enfants étudiants qui, sans autres revenus, ne paieront quasiment pas d’impôt. Au terme de la période définie, l’usufruit rejoint la nue-propriété et les parents retrouvent la pleine propriété du bien. La stratégie sera particulièrement pertinente sur une durée courant jusqu’à la retraite des nus-propriétaires, période durant laquelle leurs autres revenus sont au plus haut. Attention aux éventuels abus de droit, dans le cas d’un montage complexe.
Ce montage suppose le règlement de droits de donation. Pour cette transmission limitée dans le temps et passée à titre gratuit, l’usufruit est évalué à 23 % de la valeur du bien par tranche de dix ans (article 669 du CGI). Elle profitera de l’abattement de 100 000 euros par enfant et par parent. Attention, faites valider le montage par un professionnel.
L’immobilier autrement
La gestion d’un portefeuille immobilier de façon indirecte, via une SCPI (société civile de placement immobilier)
Moins complexe et plus accessible que l’immobilier en direct : l’acquisition de parts de SCPI de rendement ou de défiscalisation. L’investissement débute à partir de 5 000 euros, mais certains commercialisateurs montent un investissement mensuel. Les actifs investis par la SCPI sont des biens réels immobiliers. L’avantage est sa souplesse de souscription, on ne passe pas chez le notaire, mais une marge de risque existe puisque ni le rendement ni le capital ne sont garantis et la revente des parts sera soumise aux aléas du marché. Ce type de défiscalisation est adaptée aux épargnants en quête d’un investissement ou d’une défiscalisation d’appoint. La SCPI est pertinente dans le contexte de hausse des prix puisqu’elle donne accès à l’immobilier quel que soit le niveau d’investissement.
Les SCPI de déficit foncier offrent généralement un volume de travaux de l’ordre de 40 à 50 % de l’investissement. Comme ces travaux portent sur des biens non encore mis en location, ils génèrent un déficit foncier immédiat qui dure un à quatre ans selon les travaux engagés. Dans une seconde phase, les biens sont mis en location et génèrent des loyers, distribués ou non selon la politique de la SCPI. Il faut compter un engagement de 15 à 17 ans. La revente se réalise à la découpe sur deux années environ.
L’investissement immobilier attaquer directement le montant de l’impôt, notamment grâce aux dispositifs Pinel ou Malraux. L’avantage de la SCPI Pinel par rapport à l’achat en direct : la réduction d’impôt débute au titre de l’année de souscription, sans attendre la mise en location des logements. Elle définit en outre précisément son niveau d’investissement. Grâce à la SCPI, l’investisseur va compléter un achat en direct pour atteindre exactement le plafond de 300 000 euros.
Quant à la SCPI Malraux, elle offre aux plus fortement imposés une réduction d’impôt jusqu’à 30 % de la quote-part de la souscription affectée aux travaux, dans la limite de 400 000 euros sur quatre ans. La réduction d’impôt atteint donc en moyenne 18 à 20 % du montant de l’investissement. Mais attention, il faut se rapprocher de spécialistes de ce type de SCPI car le marché est très fermé et un bon pilotage des travaux est nécessaire afin de ne pas voir requalifier sa réduction d’impôt.
FCPI et FIP, pour les plus fiscalisés
Autres incontournables de la défiscalisation de fin d’année, les FIP (Fonds d’investissement de proximité) et les FCPI (Fonds communs de placement dans l’innovation). La différence entre les deux tient à la répartition d’investissement des sommes collectées : minimum 70 % dans des sociétés innovantes non cotées dans le cas des FCPI et dans des PME locales ou régionales dans le cas des FIP. Ces solutions visent en priorité une clientèle au profil dynamique, fortement imposée et déjà bien équipée, qui diversifiera par ce biais une partie de son patrimoine. Investir dans un FIP ou un FCPI, c’est investir dans l’économie réelle. On sait où vont les sommes investies. En ce sens, ce sont des solutions intéressantes qui parlent particulièrement aux chefs d’entreprise. Les FIP et FCPI classiques proposent une réduction d’impôt de 18 à 22 % du montant de l’investissement, plafonné à 12 000 euros pour un célibataire et 24 000 euros pour un couple. Il s’agit d’une réduction one shot et immédiate l’année de l’investissement, avec une espérance de gain à la sortie, sept à dix ans plus tard. Les FIP Corse et outre-mer accordent une réduction d’impôt plus intéressante, fixée à 30 %, soit un avantage de 3 600 euros maximum pour un célibataire, le double pour un couple.
Les réductions d’impôts FIP et FCPI sont cumulables. Il est ainsi possible d’optimiser son investissement, dans la limite du plafond des niches fiscales de 10 000 euros.
L’avantage fiscal est plus élevé, ce qui révèle un degré de risque supérieur sur ce type placement. Tout comme la question du manque de diversification dans certaines zones, comme la Corse ou les Drom. Dans ce type d’investissement, existe un risque réel de perte en capital dont les clients doivent rester conscients. Mais certaines sociétés d’investissement se comportent très bien et impulsent aux fonds de bonnes performances. Le choix de son investissement ne peut se faire que de façon bien éclairée avec son conseiller.
Les crédits d’impôt
Autre idée pour diminuer l’impôt : faire des dons. Il existe deux catégories de dons. Les dons pour personnes en difficulté autorisent une réduction d’impôt de 75 % des versements plafonnés à 537 euros, soit une réduction d’impôt maximale de 403 euros. Les dons aux organismes d’intérêt général garantissent une réduction d’impôt de 66 % du montant versé, dans la limite de 20 % du revenu imposable. En cas de dépassement, l’excédent est reporté sur les cinq années suivantes.
Certains travaux sur la résidence principale accordent un crédit d’impôt (Cite) de 15 à 50 % des dépenses, mais peu d’entre elles sont encore éligibles et les conditions à remplir sont drastiques. Quant à l’emploi d’un salarié à domicile, il fournit toujours 50 % d’avantage fiscal sous forme de crédit d’impôt.
En synthèse
Toutes ces solutions se retrouvent immédiatement sur une ligne de la déclaration d’impôt. Il convient donc de mettre en place une stratégie sur-mesure, d’autant plus que la liste en est longue. Dans tous les cas, ne pas oublier qu’il s’agit avant tout d’un investissement et que la fiscalité n’est pas le but ultime. Il faut trouver un bon équilibre entre investissement et optimisation fiscale.
Frédéric ESPIRAT
Au Sommaire du dossier
1. Etablir un bilan patrimonial pour décider
3. Le contrat d’assurance vie : fonctionnement au quotidien
